Visų laikų garsiausias nekilnojamo turto kainų burbulo sprogimas

Ši nominacija neabejotinai atitektų 1925-1926 m. įvykusiam nekilnojamo turto kainų burbulo sprogimui Floridoje (JAV). Toliau straipsnyje yra apžvelgiama situacija prieš susidarant kainų burbului, jo formavimasis bei sprogimo priežastys, situacijos palyginimas su Lietuva.

Burbulo susidarymo prielaidos

Kas vyko laisvės ir galimybių šalyje XX a. pradžioje? Atsakymas labai paprastas – sparčiai formavosi pasiturinčių gyventojų ir vidurinysis sluoksnis. Kai kas praturtėjo iš sėkmingų investicijų augančioje akcijų rinkoje, kai kas tapo patraukliu klientu bankui ir gaudavo paskolų, tačiau akivaizdu buvo viena – gyventojai didino savo vartojimą remdamiesi esama gera finansine padėtimi ir pozityviais lūkesčiais apie ateitį. Taigi vidutines pajamas gaunantis amerikietis galėjo sau leisti įsigyti mašiną ar vykti atostogų į kurortus.

Viena tokių saulėtų vietų, pritraukusių daugybę turistų (nemažai tarp jų – žvaigždės ir šiaip turtingi asmenys, nesidomėję I pasaulinio karo nuniokota Europa) buvo Florida, prieš tai garsėjusi kaip nelabai išsivystęs regionas, kuriame citrusinių vaisių auginimas buvo svarbiausias verslas. Nauji pokyčiai neliko nepastebėti įžvalgių investuotojų (o gal spekuliantų?) ir pastarieji pradėjo supirkinėti nekilnojamą turtą. Dėl ribotos pasiūlos ir staiga išaugusios paklausos, nekilnojamo turto kainos pradėjo didėti.

Kartu su nekilnojamo turto rinka suklestėjo alkoholio kontrabanda bei azartiniai lošimai - turtingiesiems (ir) turistams juk reikia pasilinksminti!

Tai buvo kreizas (angl. „craze“ - pamišimas)

Kadangi per metus nekilnojamo turto kainos padidėdavo kelis kartus, įsitraukti į nekilnojamo turto verslą tapo patrauklu ne tik turintiems supratimą apie investicijas, bet ir tiems, kuriems stigo kapitalo bei žinių, tačiau užteko apetito ryžtis avantiūrai. T. y. atsirado antra įeinančių į rinką dalyvių banga, kurie susižavėję ankstesniųjų sėkme imdavo kreditus bankuose ir investuodavo lėšas į nekilnojamą turtą. Kurortai, gyvenvietės ir atskiros sodybos „išdygdavo“ beveik per naktį.

Kaip Jūs vertintumėte miestą (didmiestį), kuriame pagrindinė profesija – nekilnojamo turto agentas? O ar Jums aptiktų gauti „storą“ laikraštį, kuriame pagrindinę dalį sudaro ne naujienos, o skelbimai apie parduodamą / perkamą nekilnojamą turtą? Būtent taip buvo saulėtoje Floridoje, kurioje susiformavęs mitas apie staigų praturtėjimą sukėlė sniego kamuolio efektą – kapitalas ir gyventojai pajudėjo iš šiaurinių JAV valstijų į Floridą... Laikoma, kad 1925 m. į Floridą buvo pritraukta apie 1 mldr. dolerių.

Tačiau negalima sakyti, kad mitas buvo nepagrįstas (išmintingai investavus ir laiku pasitraukus, galima buvo uždirbti net iki 180 kartų). Tačiau buvo esminė sąlyga – laiku pasitraukti. Būtent taip padarė pirmajai investuotojų bangai priskirtini verslininkai.

Sprogimas

1925 m. vasarą, kai žemės kaina pasidarė tokia, kad praktiškai nebeliko galinčių įsigyti sklypą, išryškėjo nauja tendencija – nebeliko paklausos. Prieš Kalėdas kainos staigiai pradėjo mažėti (taigi keletą mėnesių rinkoje buvo štilis, kai aiškios kitimo krypties nebuvo).

Kadangi didelė dalis investuotojų buvo įsigiję turtą už skolintus pinigus, jie norėjo kuo greičiau jo „atsikratyti“ - laikyti jau nebeapsimokėjo. Svarbu buvo sumažinti galimus nuostolius. Tokių „nelaimingų“ siūlytojų buvo pernelyg daug, o vat pirkėjų praktiškai neatsirasdavo. Taigi daugelis investuotojų bankrutavo neatlaikę paskolų naštos. Godumas žudo...

Kitos Floridos nesėkmės

Nekilnojamo turto kainų kritimą bei apskritai regiono ekonomikos nuosmukį paskatino ir dvi gamtos nelaimės. 1926 m. rugsėjį Floridą užgriuvo labai smarkus uraganas, o po to sekė potvynio banga. Stichijos metu kraštas pavirto klampiomis pelkėmis, dalis pastatų sugriauta, deja, neišvengta ir žmonių aukų. Manoma, kad nuostoliai siekė apie 80 mln. JAV dolerių.

Be to, Floridos apelsinų plantacijas užpuolė... Viduržemio jūros muselė. Taigi karšto ekonomikai buvo suduota keletas skaudžių smūgių. Sakoma, kad net 1929 m. Didžioji depresija nebuvo tiek žymi Floridoje, kadangi valstijos ekonominė situacija po nekilnojamo turto kainų burbulo sprogimo bei gamtos stichijų buvo ir taip bloga.

O po to? Skaudus aidas?

Po visų nelaimių Floridai prireikė nemažai laiko atsigauti ir vėl ekonomiškai sustiprėti. Dalis (ir nemaža) „šaunuolių“ investuotojų tapo bankrutavusiais praeities verslininkais... O kas nutiko išmintingiesiems? Pasirodo, kad tie, kuriems pasisekė, nukreipė lėšas į labai patrauklią, didelę grąžą žadančią akcijų biržą, t. y. buvo keičiamas investicijų objektas ir lėšos plūstelėjo jau kita kryptimi. Kuo viskas baigėsi? Yra teorijų, kurios aiškina, kad viena iš Didžiosios depresijos priežasčių – „sprogimas“ Floridoje...

Ar Lietuva = Florida?

Neabejotinų panašumų tikrai yra. Pvz., vienas iš veiksnių, sudariusių prielaidas sparčiai augti nekilnojamo turto paklausai, o kartu ir kainoms dėl ribotos pasiūlos bei spekuliacijų, yra gerėjančios gyvenimo sąlygos. Paprastai pagerėjimas – tai banko paskola, kai tiek kredito gavėjas, tiek ir teikėjas optimistiškai vertina būsimą situaciją. Įdomu tai, kad dalis tokių „prasiskolinusių iki gyvos galvos“ perka būstą ne dėl to, kad yra realus poreikis, o tikėdamiesi išlošti iš kainos padidėjimo.

Kaip jau minėta, rinkoje susiformavo gan didelis šešėlinis sektorius – spekuliantai, besipelnantys ne tik iš pardavimo bei pirkimo sandorių, bet ir iš nepastatytų ar jau statomų butų rezervacijų. Tačiau reikia atminti, kad jei tokie spekuliantai bus pernelyg godūs, jie gali būti paprašyti susimokėti mokesčius valstybei.

Kitas svarbus momentas, tai visos šalies ekonomikos augimas. Atrodo, kad jis jau pasiekė savo piką ir dabar laukia ekonomikos ciklo fazė, kai „viskas važiuoja žemyn“. Kitas šią išvadą paremiantis faktas yra netylančios kalbos apie palūkanų normos didinimą Europoje. Kaip sako ekonomikos teorija ir praktika, paprastai po palūkanų normos didinimo būna ekonomikos recesija... Ne muselės kaip Floridoje, tačiau visgi nepatrauklu.

Dar vienas panašumas su Florida – tai pasiektas kainų lygis. Nekilnojamo turto kainų sostinėje bei kituose didžiuosiuose miestuose turint vidutines pajamas jau nebeįmanoma „įkąsti“. Lieka tik „geras“ bankas, kur galima pasiskolinti (vėlgi priklausomai nuo pajamų)...

Paralelių galima surasti ir analizuojant nekilnojamo turto manijos apimtis. Su tuo susidūrė ne tik gyventojai („Pirk, nes visi perka...“), bet ir įmonės. Pastarosios norėdamos irgi „nusigriebti“ dalį lengvo pelno, pradėjo vykdyti naują, joms nebūdingą veiklą – užsiima jau turimo nekilnojamo turto prekyba, perpardavinėja neseniai įsigytą turtą (netgi butus) ir pan. Jau neminint kaip grybų po lietaus dygstančių nekilnojamo turto agentūrų.

Burbulas.lt ©