Šį kartą su Burbulas.lt lankytojais mintimis apie nekilnojamo turto rinką dalinasi finansų analitikas SEB Vilniaus banko prezidento patarėjas Gitanas Nausėda.

Burbulas.lt: Šiuo metu skirtingų barikadų pusių ekspertai sutaria, kad Lietuvos NT rinkos augimas aprimo. Bet viena pusė teigia, kad tai tik normali stabilizacija ir NT kainos vis dar tolygiai augs 10-15 proc. per metus (dėl didėjančių statybos sąnaudų, didėjančios darbo jėgos emigracijos, augančio pirkėjų pajėgumo ir pan.), tačiau kita pusė mano, kad NT rinka dėl išpūstų kainų šiuo metu atsidūrė visiškoje stagnacijoje ir tik laiko klausimas kada pradės smarkiai smukti. Kaip Jūs vertintumėte šiuo metu susidariusią situaciją nekilnojamo turto rinkoje?

Gitanas Nausėda: Nesutikčiau nei su viena, nei su kita puse. Akivaizdu, kad nekilnojamojo turto rinka iš pardavėjo rinkos šių metų viduryje virto pirkėjo rinka. Tai reiškia tik tai, kad pardavėjas nebeturės galimybių permesti ant pirkėjo pečių viso sąnaudų padidėjimo. Šiuo požiūriu ne tiek svarbu, ar kaštų augimą lems statybinių medžiagų ar darbo jėgos elementai. Pastaruoju metu pakito ir NT pardavėjo bei pirkėjo bendravimo turinys – jei prieš pusmetį-metus pardavėjas darė su pirkėju, ką norėjo (pradėdavo pardavinėti būstą viena kaina, o užbaigdavo derybas jau taikydamas didesnę kainą, galiausiai buvo atvejų, kai persigalvodavo ir apskritai atsisakydavo parduoti), tai dabar tenka imtis aktyvios rinkodaros ir ieškoti pirkėjo.

Dabar jau pirkėjas neretai diktuoja kainų nuolaidas, kurios taip neseniai buvo visiškai netipiškas reiškinys NT rinkoje. Aš kaip ekonomistas tik sveikinčiau tokį pardavėjo ir pirkėjo bendravimo modelį – man jis atrodo normalios rinkos ekonomikos atributas. Atvirkščiai, anksčiau mūsų NT rinka buvo daugeliu bruožų panaši į monopolinį-oligopolinį rinkos modelį, kuriame pardavėjas buvo diktatorius. Tokia situacija, žinoma, susiklostė ne dėl konkurencijos stygiaus, o dėl pirkėjų psichozės ir dirbtinio paklausos „išsipūtimo“. Galiausiai euforija baigėsi ir, tikiuosi, artimiausioje ateityje jos nesulaksime. Euro įvedimas 2010 metais ar vėliau jau nesukels tokių psichologinių bangų kaip šių metų pradžioje – žmonės išmoko savo pamokas.

Nematau priežasčių nekilnojamojo turto kainoms sparčiai didėti 2007 m. – vargu ar naujas būstas vidutiniškai pabrangs daugiau kaip 5 proc., o senas būstas gali maždaug tiek pat atpigti.

Ar bankininkystės sektoriui (jo pelningumui) šiais metais turės įtakos rimstanti nekilnojamo turto rinka?

G.N.: Bankininkystės sektorius tik pradeda jausti pirmuosius kreditavimo rinkos „vėsimo“ požymius. Sutinku su tuo, kad bent jau būsto paskolų portfelio augimo tempai sulėtėjo pirmiausia dėl pokyčių nekilnojamojo turto rinkoje. NT pirkėjai nebesiblaško po rinką, trokšdami greičiau ką nors nusipirkti, kol būstas dar labiau nepabrango, o ramiai ieško geriausių alternatyvų, taigi nebeskuba ir skolintis. Be to, esama ir tam tikrų finansų rinkos „prisotinimo“ apraiškų – pirmoji banga finansiškai pajėgių namų ūkių jau pasiskolino, o antroji dar turi „priaugti“ (neabejoju, kad taip ir atsitiks vidutiniam darbo užmokesčiui kylant tokiais tempais). Mažiausiai neigiamos įtakos kreditavimo aktyvumui kol kas turėjo palūkanų normų kilimas. Kol kas namų ūkiai, kurie gali sau leisti „malonumą“ pasiskolinti banke, palūkanų brangimą ramiai gali nurašyti į neišvengiamas papildomas sąnaudas, kurias jie pajėgia kompensuoti didesnėmis algomis, dividendais arba kitomis pajamomis.
Tuo tarpu bankų sistemos pelningumas tebeauga sparčiai, nes kredito įstaigos nemažai uždirba ir iš nekreditinių finansinių produktų (valiutos keitimo, faktoringo, finansinio tarpininkavimo operacijų ir t.t.).

Ar komerciniai bankai vis dar įžvelgia dideles veiklos, susijusios su nekilnojamo (ne komercinio, būsto) turto rinka, plėtros perspektyvas ateinančius kelerius metus?

G.N. Negaliu kalbėti už visus bankus, veikiau išreikšiu savo asmeninę nuomonę. Manau, kad NT ir statybų sektorius artimiausius 2-3 metus dar turėtų būti visiškai neblogos „formos“. Ilgainiui statybų „svorio centras“ persimes iš gyvenamųjų pastatų į komercinių objektų statybą arba transporto infrastruktūros objektus. Statybų aktyvumą bent iki 2009 m. palaikys Valdovų rūmų atstatymas (juokauju, žinoma).

Kad ir kaip bebūtų, statybos bendrovės jau artimiausioje ateityje privalės „apsikarpyti“ pelno maržą, kuri 2004-2006 m. buvo viena iš didžiausių visame šalies ūkyje. Kai kurios didžiosios statybų kompanijos, nebeišsitekdamos vis seklesne tampančioje vidaus rinkoje (dabar 99 proc. statybos darbų atliekama Lietuvoje ir tik 1 proc. – užsienyje), pradės ieškoti veiklos Rytų rinkose. Beje, kai kurios įžvalgesnės tai pradeda daryti jau dabar.

Paskutiniais metais siautėjant paskolų bumui, bankams neiškildavo problemų dėl nemokių klientų (matyt visas problemas išspręsdavo smarkiai didėjusios NT kainos). Bet ar taip bus ir ateityje? Ar bankininkystės sektoriaus (o gal atskirų komercinių bankų) veiklos rodikliams ateityje neigiamos įtakos gali turėti blogų paskolų, susijusių su nekilnojamo turto rinka, dalies augimas?

G.N.: Kol kas blogų paskolų lyginamoji dalis tikrai nekelia problemų. Neatmetu galimybės, kad blogų paskolų lyginamasis svoris ateityje išaugs, tačiau tai išryškės smarkiai pablogėjus šalies makroekonominei situacijai. Pradiniu būsto paskolų bumo laikotarpiu (2002-2004 m.) kai kurie bankai pernelyg liberaliai išdavinėjo paskolas, todėl jų darbo „brokas“ gali išlysti ir anksčiau. 2005-2006 m. daugelis bankų, supratę galimą skaudžią kreditų teikimo „liberalumo“ kainą, sugriežtino savo vidines tvarkas ir pakėlė kokybinius reikalavimus skolininkams.

Pastaraisiais metais bankų išduotų būsto paskolų apimtys augo ne milijonais, o milijardais. Kaip manote, ar artimiausiu metu išsilaikys tokie paskolų augimo tempai bei kada bus pasiekta ta prisisotinimo riba, kai paskolų apimtys stabilizuosis? Kokia ta riba Lietuvoje galėtų būti – 30, 50, 60 proc. nuo BVP?

G.N.: Manau, kad Lietuva gali orientuotis į kai kurias Skandinavijos šalis, kuriose būsto paskolų ir BVP santykis yra 50 proc. ir didesnis. Žinodami, kad dabar būsto paskolos sudaro vos 11 proc. BVP, išvadas dėl paskolų augimo perspektyvų galite pasidaryti patys. Kita vertus, akivaizdu, kad šį skandinavišką „benchmarką“ pasieksime dar ne šiame verslo cikle. Tam prireiks 5-10. o gal net daugiau metų. Kaip ir prognozavome, būsto paskolų, o ir visų paskolų, portfelio augimo tempai pamažu lėtėja. Tas procesas vyks per ateinančius keletą metų ir, pavyzdžiui, 2008 m. bendras bankų paskolų portfelis padidės „tik“ apie 20 proc.

Ar manote, kad Lietuvos nekilnojamas turtas vis dar patrauklus investicijų objektas (trumpalaikėms arba ilgalaikėms) ar Jūsų galva būtų pelningiau laisvas lėšas nukreipti kitur (pvz. akcijų rinka, investiciniai fondai ar pan.)? Šiame klausime nekalbame apie būsto pirkimą savo reikmėms.

G.N.: Nekilnojamojo turto vystytojams čia dar yra ką veikti, tačiau spekuliatyvus kapitalas jau galėtų paieškoti ir patrauklesnių lėšų įdėjimo alternatyvų. Kita vertus, tam tikrose specifinėse nišose galima vis dar uždirbti gražius pinigus ir trumpalaikėmis investicijomis. Tačiau į šį veiklos lauką tikrai nesiūlyčiau eiti neprofesionalams. Jie garantuotai užmintų ant pirmosios pasitaikiusios minos.

Šiuo metu asmens investicijas į Lietuvos NT priskirtumėte: aukštos, vidutinės ar žemos rizikos grupei?

G.N.: Priskirčiau jas vidutinei rizikos grupei, tačiau visada labai netikslu operuoti vidurkio sąvokomis – reikia kalbėti apie k o n k r e č i a s investicijas. Galiausiai žmogaus santaupų įdėjimo į būstą, kuriame jis pasiryžęs gyventi visą likusį gyvenimą, apskritai nelaikyčiau investicija. Jei toks žmogus ir pasiskaito apie žemės ar būsto kainų pokyčius savo gyvenamojoje vietoje, tai daugiau dėl teorinio intereso. Jis gauna savo „pelną“ nepinigine forma – mėgaudamasis gyvenimu po nuosavu stogu. Sutikite, nuosavybės veiksnys mums lietuviams yra daug svarbesnis nei , pavyzdžiui, vokiečiams, kurie pragyvena 70-80 metų, išsinuomoję 6-7 butų ar namų, bet taip ir neįsigiję nuosavo.

Ką patartumėte vidutines pajamas gaunančiai jaunai šeimai – pirkti būstą dabar ar dar palūkėti tikintis nekilnojamo turto rinkos normalizavimosi?

G.N.: Būsto kainų pokyčiai artimiausiais metais jau nebebus tokie dramatiški, kad žmogus turėtų kentėti ir vis „kažko“ laukti. Tiesa, tiems, kurie svajoja apie individualų namą, žeme vis tik siūlyčiau pasirūpinti iš anksto.

Dėkojame už atsakymus.

Burbulas.lt ©
T. Aleksiejūnas