NT burbulas. Kas tai?

Nekilnojamojo turto kainų burbulas, tai vienas iš ekonominių burbulų tipų, kuris periodiškai pasireiškia vietinėje ir globaliose rinkose. NT kainų burbulas pasireiškia staigiu spekuliatyviu nekilnojamo turto vertės didėjimu kol pasiekiamas lygis, kurio paaiškint nebegalima nei ekonominio augimo nei kitais su gyventojų pajamomis susijusiais rodikliais.

Dažniausiai staigų būsto kainų kilimą lemia stipriai padidėjusi spekuliatyvi NT paklausa pritraukianti vis daugiau iš kainų kilimo uždirbti siekiančių žaidėjų. Burbului pūstis didelę įtaką turi ir neribotos skolinimosi galimybės, nes papildoma pinigų masė rinkoje stipriai padidina paklausą. Rinkos žaidėjai, matydami nenumaldomą NT kainų kilimą, natūraliai sumažina pasiūlą, kas iššaukia dar stipresnį kainų kilimą. Susidaro įspūdis, kad rinkoje nebėra ko pirkti, o pirkti norinčių be galo daug.

Užsitiesęs kainų kilimas kuo toliau tuo daugiau pritraukia vis naujų investuotojų. Dažnas pagalvoja – ar verta banke indėlį laikyti su 2-3 proc. palūkanų prieaugiu, jei NT rinkoje per metus galima uždirbti net 100 proc.

Rizika

O neturintys pinigų investicijoms ir net gaunantys nedidukus atlyginimus, skuba imti banko paskolas 40-čiai metų ir investuoti į nekilnojamą turtą. Keista, bet Lietuvoje šiuo metu bankai net varžosi dėl tokių klientų – kuo toliau, tuo reikalavimai imantiems paskolas darosi vis mažesni. Greitai sulauksime bankų spec. akcijos – „Jei Jūs bedarbis, imkite paskolą 100 metų – ją galės grąžinti Jūsų anūkai“. Gerai, kad bent Lietuvos bankas bando perspėti komercinius bankus dėl tokios beatodairiškos rizikos prisiėmimo grėsmės.

Istorinė patirtis rodo, kad toks NT kainų kilimo bumas dažnai baigiasi netikėtų kainų kritimu.

Tokiu būdu už banko paskolas įsigyto turto vertė tampa mažesnė nei paskolos dydis kas sąlygoja probleminių banko paskolų atsiradimą; žmonių, paėmusių nepamatuotos rizikos paskolas, didelių finansinių problemų atsiradimą.

Ar visiems burbulas atneša tik nuostolius?

Iš bet kokio ekonominio burbulo pūtimosi uždirba (ir gerai uždirba) tie, kas spėja iš rinkos pasitraukti laiku. Galime prisiminti ir visai netolimus laikus, kai sekundės bankai siūlydavo 100 proc. metinių palūkanų. Ar buvo, kas gavo tuos metinius 100 proc.? Taip, buvo – bet tik tie, kas spėjo laiku pasitraukti iš šio pavojingo žaidimo. Patys godžiausi (o jų buvo dauguma) liko prie suskilusios geldos.

Kaip ir kitus ekonominius burbulus, NT kainų burbulo sprogimą identifikuoti yra gana sunku ir dažniausiai jis įvardijamas tik po jo sprogimo.

Palyginus su kitais ekonominiais burbulais (pvz. Akcijų biržos griūtim), NT kainų burbulo sprogimas yra daug lėtesnis procesas. Tai sąlygojama mažesnio likvidumo, nes nekilnojamo turto pirkimo-pardavimo procesas nėra toks paprastas ir greitas, kaip vertybinių popierių įsigijimas ar pardavimas. Taip pat nėra vieningo tikslaus NT kainų rodiklio, kuris teiktų tikslią informaciją apie mūsų NT vertę. Todėl ir reakcija į NT kainų kilimą ar kritimą nėra tokia greita.

Kas sąlygoja burbulo susidarymą?

Apibendrinat, paminėsiu mano galva pagrindinius veiksnius, sąlygojančius NT kainų burbulo susidarymą:

1. Natūralus pragyvenimo lygio augimas sąlygoja NT rinkos atsigavimą ir būsto paklausos didėjimą. Būstas įsigyjamas buities sąlygų pagerinimui, o ne spekuliaciniais tikslais.

2. Rinkos spekuliantai (investuotojai), atkreipia dėmesį į NT rinkos augimą. NT perkamas kaip investicinis instrumentas, ne su tikslu juo naudotis (gyventi), o su tikslu vėliau perparduoti. Didėja būsto paklausa.

3. Atsiveria papildomi lengvai prieinami finansavimo šaltiniai (banko paskolos). Jau ir neturintis pinigų žmogus nori uždirbti iš NT kainų lygio kilimo.

4. Statybos bendrovės nespėja patenkinti pakilusio būsto poreikio – viskas „šluojama nuo prekystalio“ vos tik pradėjus statyti objektą. Pradėtame statyti objekte butai rezervuojami už 10 – 15 proc. jų vertės. Tai veikia lyg finansinis svertas – investuoji 10 proc. sumos, pelną gauni nuo 100 proc. objekto vertės.

5. Visa pasiūla nepaprastai staigiai suvalgoma – perkama bet kas, nebežiūrint į kainas. Motyvas – NT kainos toliau kils!

6. Noras uždirbti daug lengvų pinigų užvaldo daugelį. Kuo aš blogesnis už kitus? Ir ša noriu dalyvauti šiame pelningame žaidime.
Atsiranda baimė prarasti galimybę tapti turtingesniu.

7. Nauji kainų lygiai yra patvirtinami visuomenės pripažintų ekspertų, todėl kainų burbului suteikiamas "oficialus" patvirtinimas, kad toks kainų lygis yra normalus bei rinka nėra pervertinta. NT agentūrų PR‘as per žiniasklaidos priemones.

8. Rinkos dalyviai „įsikalę į galvas“ nediskutuotinas tiesas – NT kainos kils Lietuvai įstojus į ES, dabar – Lietuvai įsivedus vieningą Europos valiutą eurą.
Įdomu bus stebėti, kai NT rinkos spekuliantams nebeliks nė vieno iš šių „mileston‘ų“?

Galbūt tada visi mes į rinką spekuliaciniais tikslais supirktą NT? Įdomu bus stebėti...

Kitame straipsnyje apžvelgsime keletą ekonomistų naudojamų nekilnojamo turto rinkos indikatorių, kurie signalizuoja apie išsipūtusį kainų burbulą.

Burbulas.lt ©